Fonds immobilier suisses: Réduit à huit
Les projecteurs sont braqués sur les fonds immobiliers suisses. La raison en est la fusion entre les fonds immobiliers d'UBS et de Credit Suisse. Ce que cette évolution signifie pour les investisseurs actifs.
Auteurs: Flurin Joller et Elias Lipp, Senior Product Specialist Equities & Themes
Le 7 novembre 2024, UBS Fund Management (Suisse) a annoncé comment elle allait structurer son offre de fonds immobiliers suite à l'intégration de Credit Suisse Funds AG. Plusieurs fusions ont été annoncées. Suite à la reprise du Credit Suisse, une telle étape était attendue. Sur les 13 fonds immobiliers qui font partie de l'indice SXI Real Estate® Funds Broad Index (SWIIT Index), huit devraient subsister d'ici 2027. Les fusions suivantes ont été annoncées :
- 2025 : Quatre fonds suisses d'immobilier résidentiel avec propriété foncière directe (CS REF LivingPlus, UBS Direct Residential, Residentia et CS REF Hospitality)
- 2025/26 : Deux fonds immobiliers suisses à usage mixte avec propriété directe (CS REF Green Property et UBS Direct Urban)
- 2026/27 : Deux fonds immobiliers commerciaux suisses avec des participations immobilières indirectes (UBS « Swissreal » et CS REF Interswiss)
UBS profitera ainsi de l'occasion pour créer des fonds immobiliers plus importants qui auront une pondération plus élevée au sein de l'indice SWIIT. Au 8 novembre 2024 (le lendemain de l'annonce), les trois fonds auraient des capitalisations boursières de CHF 5 milliards (1), CHF 2,94 milliards (2) et CHF 3,36 milliards (3). En termes de pondération dans l'indice, ces trois véhicules de fonds fusionnés occuperaient donc les positions 2, 4 et 6 dans le SWIIT. La part de tous les fonds immobiliers UBS dans la capitalisation boursière de l'indice SWIIT serait d'environ 49%. UBS a également annoncé qu'elle facturerait une commission de gestion standardisée de 0,54% sur les fonds, ce qui ne devrait pas trop modifier la structure globale des commissions. En principe, les fonds immobiliers de l'ancien Crédit Suisse devraient donc être légèrement plus chers et ceux d'UBS légèrement moins chers.
Une fusion de fonds immobiliers est complexe
Lors de la fusion de fonds immobiliers suisses , il convient de tenir compte de certains points. Voici quelques étapes importantes :
- Approbation des fusions par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA)
- Informations pour les investisseurs
- Négociations avec diverses autorités fiscales cantonales, notamment en ce qui concerne les gains immobiliers et les droits de mutation.
- États financiers complets des différents fonds immobiliers en vue de déterminer les quotas à la date de la fusion.
Des réactions différentes
Le 8 novembre 2024, un jour après l'annonce de la fusion, les fonds immobiliers concernés ont connu des réactions de prix plus fortes sur. Par exemple, le fonds Residentia a quitté le marché avec une plus-value de 26,8%. Les trois autres fonds fusionnés avec Residentia ont réagi différemment : alors que les deux fonds CS REF LivingPlus (-4,6%) et UBS Direct Residential (-5,1%) ont été mis sous pression, le CS REF Hospitality a progressé de 10,8%.
Le rôle de l'agio
Comment expliquer les différentes réactions des prix des quatre fonds ? La raison en est que les fonds immobiliers cotés se négocient sur le marché avec une prime (agio) ou une décote (disagio) par rapport à leur valeur nette d'inventaire (VNI). Dans l'exemple des fonds cotés, ils se sont négociés à des primes complètement différentes le jour de l'annonce. Les participants au marché ont rapidement intégré les fusions annoncées et les primes ont convergé vers la VNI calculée du futur fonds le jour de bourse suivant. Dans ce calcul, le fonds dont le volume est le plus élevé a également la plus grande influence sur la VNI estimée après la fusion.
Évolution des agios des quatre fonds immobiliers résidentiels suisses avec des participations immobilières directes avant et après l'annonce
Les investisseurs actifs, qui ont correctement anticipé les fusions, ont déjà pu profiter ont déjà profité de la forte évolution des cours. Il conviendra également de surveiller les données fondamentales réelles à l'avenir. Tant que les fusions prévues n'ont pas été réalisées, il subsiste diverses incertitudes susceptibles d'entraîner des modifications du ratio VNI (par exemple, réévaluations des biens immobiliers dans les états financiers, distributions, implications fiscales éventuelles). Dans cette classe d'actifs à liquidité limitée, il est particulièrement important de se positionner habilement. Les investisseurs actifs peuvent ainsi exploiter les éventuelles inefficacités du marché.
Moins de fonds - moins de potentiel de rendement ?
La question se pose également à juste titre de savoir si les investisseurs actifs sont limités dans la génération de rendements excédentaires potentiels en raison de l'univers plus petit de l'indice SWIIT après les fusions. En effet, un plus grand nombre d'opportunités d'investissement est généralement avantageux, car il offre plus d'options de positionnement. Toutefois, avec 38 fonds dans l'indice SWIIT, l'univers reste suffisamment large. Nous nous attendons également à de nouvelles cotations dans un avenir proche, ce qui augmenterait à nouveau le nombre de fonds immobiliers dans l'indice SWIIT.