Indirekte Immobilienanlagen sind attraktiv – auch in Mischportfolios
Im sinkenden Zinsumfeld der Schweiz und dank nach wie vor starken fundamentalen Treibern geraten indirekte Schweizer Immobilienanlagen wieder verstärkt in den Fokus der Investoren.
Jan Elmer und Elias Lipp
Das aktuelle Zinsumfeld sorgt dafür, dass Schweizer indirekte Immobilieninvestments vor allem im Vergleich zu Schweizer Obligationen wieder an Attraktivität gewonnen haben. Nachdem der zehnjährige Swap-Satz im Herbst 2022 noch bei fast 2.5% lag, notiert er derzeit – trotz des jüngsten Anstiegs – nach wie vor deutlich unter 1.0%.
Zusätzlich stützen folgende Faktoren Schweizer indirekte Immobilienanlagen:
- Nach wie vor hohe Nettozuwanderung: Nach den jüngsten Prognosen zum Schweizer Immobilienmarkt, erstellt von der Zürcher Kantonalbank, wird für das laufende Jahr 2025 eine Nettozuwanderung von 80'000 Personen erwartet. Im vergangenen Jahr lag sie bei rund 83'400 und 2023 bei rekordhohen 98'900.
- Geringe Bautätigkeit: Aus den zuvor erwähnten Prognosen geht zudem hervor, dass die Bautätigkeit weiterhin nicht ausreichen wird, um die Nachfrage zu decken. So wird erwartet, dass die Zahl der leeren Mietwohnungen im Jahr 2025 schweizweit unter 40'000 fallen wird.
Was impliziert die Senkung des Referenzzinssatzes?
Am starken fundamentalen Bild sollte sich auch aufgrund der aktuellen Referenzzinssatzsenkung von 1.75% auf 1.50% nichts ändern. Schliesslich können 40% der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung (je nach Region und Ortsüblichkeit zwischen 0.25% und 1.0%) gegengerechnet werden. Unter dem Strich erwarten die Experten von Wüest Partner bei denjenigen Mieterinnen und Mietern, die eine Mietzinssenkung einfordern, im Schnitt einer Mietzinssenkung zwischen 1.7% und 2.4%.
Ein weiterer Rückgang des Referenzzinssatzes ist derzeit unwahrscheinlich, da Festhypotheken nach dem jüngsten Anstieg der langfristigen Zinssätze wieder zu höheren Konditionen refinanziert werden. Die Prognose der Zürcher Kantonalbank zum Schweizer Immobilienmarkt rechnet daher mit einem Referenzzinssatz, der mittelfristig stabil bleiben dürfte. Daran hat sich auch durch die kürzlich vollzogene Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank nichts geändert.
Was spricht für indirekte Immobilienanlagen im Portfoliokontext?
Auch in einem Portfoliokontext haben sich indirekte Schweizer Immobilieninvestments in der Vergangenheit bewährt. Die Rendite-Risiko-Eigenschaften lagen in den letzten zehn Jahren in etwa zwischen jenen von Schweizer Obligationen (SBIDGT Index) und jenen von Aktien (SPI Index). Während mit Schweizer Obligationen keine positive Rendite erzielt werden konnte, erwirtschaftete man mit indirekten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) 4.73% pro Jahr. Damit lag die Performance unmittelbar hinter jener von Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) und jener des breiten Schweizer Aktienindex (SPI Index). Aufgrund der tieferen Volatilität der kotierten Schweizer Immobilienfonds erzielte man dasselbe Rendite-Risiko-Verhältnis wie bei Schweizer Immobilienaktien und dem breiten Schweizer Aktienmarkt.
Zusätzlich sprechen die tiefen Korrelationen zu den eben genannten Anlageklassen für indirekte Immobilieninvestments Schweizer Provenienz. In den letzten zehn Jahren betrug die Korrelation der monatlichen Renditen des SWIIT Index zum SBIDGT resp. SPI Index 0.27 und 0.45. Daraus lässt sich ableiten, dass kotierte Schweizer Immobilienfonds, abhängig vom gewünschten Risikoprofil einer Anlegerin oder eines Anlegers, positiv zur Portfoliodiversifikation beitragen können.
Rendite-Risikoprofil über den Zeitraum vom 28.02.2015 bis 28.02.2025
Kennzahlen ausgewählter Indizes im Vergleich
| Rendite p.a. | Volatilität p.a. | Rendite/Risiko-verhältnis | |
| Swiss Bond Index® Domestic Government (SBIDGT) | -0.01% |
6.56% |
0.00 |
| SXI Real Estate® Funds Broad Index (SWIIT) | 4.73% |
8.52% |
0.56 |
| SXI Real Estate® Shares Broad Index (REAL) | 6.31% |
11.30% |
0.56 |
| Swiss Performance Index (SPI) | 6.75% |
12.01% |
0.56 |
Was spricht für indirekte Schweizer Immobilienanlagen im Vergleich zu direkten?
Auch im Vergleich zu direkten Immobilienanlagen haben indirekte Schweizer Immobilienanlagen einige Vorteile:
- Diversifikation: Indirekte Immobilieninvestments ermöglichen es Anlegerinnen und Anlegern, ihr Portfolio mit geringem Kapitaleinsatz zu diversifizieren, ohne direkt Immobilien kaufen und verwalten zu müssen. Dies kann das Risiko reduzieren und gleichzeitig Zugang zu einem breiten Spektrum an Liegenschaften bieten.
- Liquidität: Im Vergleich zu direkten Immobilieninvestitionen bieten indirekte Immobilienanlagen in der Regel eine höhere Liquidität. Anteile an Immobilienfonds oder -aktien können an der Börse gehandelt werden, was den Ein- und Ausstieg erleichtert.
- Alphapotenzial: Durch die Delegation an Expertinnen und Experten mit langjähriger Erfahrung in der Verwaltung von Mandats- resp. Dachfondslösungen besteht innerhalb der indirekten Immobilieninvestments durch eine aktive Positionierung ein Alphapotenzial.
Fazit
Aus diesen Gründen allozieren viele institutionelle Anlegerinnen und Anleger einen Teil ihres Vermögens in indirekte Immobilienanlagen. Insbesondere wird der Aspekt der Liquidität geschätzt, um die Portfolioallokation in einem überschaubaren Zeitrahmen aktiv steuern zu können. Nebst den Vorteilen muss sich eine Anlegerin oder ein Anleger allerdings bewusst sein, dass indirekte Immobilieninvestments mit laufenden Kosten verbunden sind und kotierte Anlagen kurzfristig hohe Kursschwankungen aufweisen können. Durch die hohen Fixkosten und die Notwendigkeit von spezifischer Expertise lohnt sich eine Investition in direkte Immobilienanlagen in der Regel erst ab einer hohen Investitionssumme.
Was sind indirekte Immobilienanlagen?
Indirekte Immobilienanlagen umfassen unter anderem börsenkotierte Immobilienfonds und Immobilienaktien. In diese können Anlegerinnen und Anleger auch diversifiziert über Dachfonds investieren.
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Rechtliche Hinweise Schweiz und International
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Das vorliegende Dokument dient ausschliesslich Werbe- und Informationszwecken, ist für die Verbreitung in der Schweiz bestimmt und richtet sich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbietet. Wo nicht anders angegeben, beziehen sich die Angaben auf die Fonds luxemburgischen Rechts, welche von Swisscanto Asset Management International S.A. verwaltet werden (im Folgenden «Swisscanto Fonds»). Bei den beschriebenen Produkten handelt es sich um Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW) im Sinne der EU-Richtlinie 2009/65/EG, die der Aufsicht der luxemburgischen Aufsichtsbehörde (CSSF) unterstehen. Dieses Dokument stellt keine Aufforderung oder Einladung zur Zeichnung oder zur Abgabe eines Kaufangebots für irgendwelche Wertpapiere dar, noch bildet es eine Grundlage für einen Vertrag oder eine Verpflichtung irgendwelcher Art. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb von Swisscanto Fonds sind die jeweiligen Rechtsdokumente (Vertragsbedingungen, Verkaufsprospekte, Basisinformationsblätter (PRIIP KIDs) sowie Geschäftsberichte), welche unter https://products.swisscanto.com, bei der Swisscanto Fondsleitung AG, Bahnhofstrasse 9, CH-8001 Zürich (ebenfalls Vertreterin der luxemburgischen Swisscanto Fonds) oder in allen Geschäftsstellen der Zürcher Kantonalbank kostenlos bezogen werden können. Die Zahlstelle für die luxemburgischen Swisscanto Fonds in der Schweiz ist die Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, CH-8001 Zürich. Informationen über die nachhaltigkeitsrelevanten Aspekte gemäss der Verordnung (EU) 2019/2088 sowie die Strategie zur Förderung der Nachhaltigkeit bzw. zur Verfolgung von Nachhaltigkeitszielen im Fondsanlageprozess sind auf der gleichen Internetseite abrufbar. Das im Dokument genannte Teilvermögen unterfällt Artikel 9 der Verordnung (EU) 2019/2088. Der Vertrieb des Fonds kann jederzeit ausgesetzt werden. Die Anleger werden rechtzeitig über eine allfällige Deregistrierung informiert. Mit der Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen, verbunden. Anlagen in Fremdwährungen unterliegen Wechselkursschwankungen. Die vergangene Wertentwicklung ist kein Indikator und keine Garantie für den Erfolg in der Zukunft. Die Risiken sind im Verkaufsprospekt und in den PRIIP KIDs beschrieben. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen wurden mit grösster Sorgfalt zusammengestellt. Trotz professionellen Vorgehens kann die Richtigkeit, Vollständigkeit sowie die Aktualität der Angaben nicht garantiert werden. Jede Haftung für Investitionen, die sich auf dieses Dokument stützen, wird abgelehnt. Das Dokument entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere wird dem Empfänger empfohlen, die Informationen allenfalls unter Beizug eines Beraters auf ihre Vereinbarkeit mit seinen persönlichen Verhältnissen sowie auf rechtliche, steuerliche und andere Konsequenzen zu prüfen. Der Verkaufsprospekt und die PRIIP KIDs sollten vor einer Anlageentscheidung gelesen werden.
Die in diesem Dokument beschriebenen Produkte und Dienstleistungen sind für US-Personen gemäss den einschlägigen Regulierungen (insbesondere Regulation S des US Securities Act von 1933) nicht verfügbar. Stand der Daten (wo nicht anders angegeben): 11.2024
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Stand 01.06.24
