Les investissements immobiliers indirects sont attractifs – même dans des portefeuilles mixtes
Dans un environnement de taux d'intérêt en baisse en Suisse et avec des moteurs fondamentaux toujours forts, les investissements immobiliers suisses indirects ont de nouveau attiré l'attention des investisseurs.
Le contexte actuel des taux d'intérêt a permis aux biens immobiliers suisses de regagner en attractivité, surtout par rapport aux obligations suisses. Alors que le taux swap à dix ans était encore à près de 2,5 % à l'automne 2022, il est actuellement, malgré la récente hausse, toujours nettement inférieur à 1,0 %.
De plus, les facteurs suivants soutiennent les investissements immobiliers suisses :
- Immigration nette toujours élevée : Selon les dernières prévisions pour le marché immobilier suisse, préparées par la Zürcher Kantonalbank (en allemand seulement), une immigration nette de 80 000 est attendue pour l'année en cours 2025. L'année dernière, elle était d'environ 83 400 et en 2023 à un niveau record de 98 900.
- Faible activité de construction : Les prévisions mentionnées ci-dessus indiquent également que l'activité de construction continuera d'être insuffisante pour répondre à la demande. On s'attend à ce que le nombre d'appartements locatifs vacants tombe en dessous de 40 000 à l'échelle nationale en 2025.
Que signifie la réduction du taux d'intérêt de référence ?
La situation fondamentale solide ne devrait pas changer, même en raison de la baisse actuelle du taux d'intérêt de référence de 1,75 % à 1,50 %. Ainsi, 40 % de l'inflation accumulée depuis le dernier ajustement des loyers et l'augmentation générale des coûts (selon la région et les conditions locales entre 0,25 % et 1,0 %) peuvent être compensés. En fin de compte, les experts de Wüest Partner s'attendent à une réduction moyenne des loyers de 1,7 % à 2,4 % pour les locataires qui demandent une réduction de loyer.
Une nouvelle baisse du taux d'intérêt de référence est actuellement peu probable, car les hypothèques à taux fixe sont à nouveau refinancées à des conditions plus élevées après la récente hausse des taux d'intérêt à long terme. La prévision de la Zürcher Kantonalbank pour le marché immobilier suisse prévoit donc un taux d'intérêt de référence qui reste stable à moyen terme. Cela n'a pas changé en raison de la récente réduction du taux directeur par la Banque nationale suisse.
Qu'est-ce qui plaide en faveur des investissements immobiliers indirects dans un contexte de portefeuille ?
Même dans un contexte de portefeuille, l'immobilier suisse indirect a fait ses preuves dans le passé. Les caractéristiques de rendement-risque au cours des dix dernières années se situaient à peu près entre celles des obligations suisses (indice SBIDGT) et des actions (indice SPI). Alors qu'aucun rendement positif ne pouvait être réalisé avec les obligations suisses, les fonds immobiliers suisses indirects (indice SWIIT) ont généré 4,73 % par an. Cela se situait juste derrière les actions immobilières suisses (indice REAL) et l'indice large des actions suisses (indice SPI). En raison de la volatilité plus faible des fonds immobiliers suisses cotés, le même rapport rendement/risque a été atteint que pour les actions immobilières suisses et le large marché boursier suisse.
De plus, les faibles corrélations avec les classes d'actifs mentionnées ci-dessus plaident en faveur de l'immobilier suisse indirect. Au cours des dix dernières années, la corrélation des rendements mensuels de l'indice SWIIT avec les indices SBIDGT et SPI était respectivement de 0,27 et 0,45. On peut en déduire que les fonds immobiliers suisses cotés peuvent contribuer positivement à la diversification du portefeuille, en fonction du profil de risque souhaité par un investisseur.
Profil de rendement/risque sur la période du 28/02/2015 au 28/02/2025
Comparaison des chiffres clés d'une sélection d'indices
| Rendement par an | Volatilité par an | Ratio rendement-risque | |
| Swiss Bond Index® Domestic Government (SBIDGT) | -0.01% |
6.56% |
0.00 |
| SXI Real Estate® Funds Broad Index (SWIIT) | 4.73% |
8.52% |
0.56 |
| SXI Real Estate® Shares Broad Index (REAL) | 6.31% |
11.30% |
0.56 |
| Swiss Performance Index (SPI) | 6.75% |
12.01% |
0.56 |
Quels sont les avantages des placements immobiliers indirects en Suisse par rapport aux placements directs ?
Même par rapport aux investissements immobiliers directs, les investissements immobiliers suisses indirects présentent certains avantages :
- Diversification : Les investissements immobiliers indirects permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille avec un faible capital sans avoir à acheter et gérer directement des biens immobiliers. Cela peut réduire le risque tout en offrant un accès à un large éventail de propriétés.
- Liquidité : Par rapport aux investissements immobiliers directs, les investissements indirects offrent généralement une liquidité plus élevée. Les parts de fonds immobiliers ou d'actions peuvent être négociées en bourse, ce qui facilite l'entrée et la sortie.
- Potentiel alpha : En déléguant à des experts au sein de l'immobilier indirect avec de nombreuses années d'expérience dans la gestion de solutions de mandat ou de fonds de fonds, il existe un potentiel alpha grâce à un positionnement actif.
Conclusion
Pour ces raisons, de nombreux investisseurs institutionnels allouent également une partie de leurs actifs à des investissements immobiliers indirects. En particulier, l'aspect de la liquidité est apprécié pour gérer activement l'allocation du portefeuille dans un délai raisonnable. Outre les avantages, un investisseur doit toutefois être conscient que les investissements immobiliers indirects sont associés à des coûts continus et que les investissements cotés peuvent présenter des fluctuations de prix élevées à court terme. En raison des coûts fixes élevés et de la nécessité d'une expertise spécifique, un investissement dans l'immobilier direct n'est généralement rentable qu'à partir d'un montant d'investissement élevé.
Que sont les placements immobiliers indirects ?
Les placements immobiliers indirects comprennent entre autres les fonds immobiliers et les actions immobilières cotés en bourse. Les investisseurs peuvent également diversifier leurs placements en investissant dans des fonds de fonds.
Fonds associés
Information juridique Suisse et international
Information juridique Suisse et international
Les informations sur les placements sont des informations marketing qui servent à des fins d'information et de publicité.
Ces informations ne constituent pas une publicité pour des instruments financiers ou la fourniture de services financiers en dehors de la Suisse. Elles ne constituent ni une offre ni une recommandation d'achat, de détention ou de vente d'instruments financiers ou d'acquisition de produits ou de services, ni la base d'un contrat ou d'une obligation de quelque nature que ce soit. Ces informations ne constituent ni un prospectus (de base), ni des conditions définitives, ni une feuille d'information de base.
Il s'agit d'informations générales qui ne tiennent pas compte des objectifs d'investissement personnels, de la situation financière, des connaissances et de l'expérience, ou des besoins particuliers d'une personne spécifique. Avant de prendre une décision de placement, il convient de vérifier soigneusement la compatibilité de ces informations avec sa situation personnelle. Il est recommandé de consulter des spécialistes afin d'évaluer les effets financiers, juridiques, réglementaires, fiscaux et autres.
En raison de dispositions légales, réglementaires ou fiscales, la disponibilité des produits et services peut être restreinte pour certaines personnes, notamment en raison de leur domicile ou de leur siège, de leur nationalité ou de la classification des clients. Des restrictions s'appliquent notamment aux US Persons, conformément aux réglementations applicables. Il ne peut donc être exclu que certains produits et services décrits dans les informations ne soient pas autorisés ou appropriés pour certaines personnes.
Tout investissement comporte des risques, notamment de contrepartie, de fluctuation de valeur, de rendement et éventuellement de change. Les performances et rendements passés, ainsi que les prévisions concernant les performances et les rendements futurs ne sont pas des indicateurs fiables des résultats futurs. Pour évaluer les risques spécifiques des placements, il est recommandé de consulter les informations sur les risques mises à disposition par la banque (p. ex. brochure sur les risques, prospectus, fiche d'information de base ou autres documents sur les produits).
Dernière mise à jour : février 2025
This document only serves advertising and information purposes and is not directed at persons in whose nationality or place of residence prohibit access to such information under applicable law. Where not indicated otherwise, the information concerns the collective investment schemes under the law of Luxembourg managed by Swisscanto Asset Management International S.A. (hereinafter "Swisscanto Funds"). The products described are undertakings for collective investment in transferable securities (UCITS) within the meaning of EU Directive 2009/65/EC, which is governed by Luxembourg law and subject to the supervision of the Luxembourg supervisory authority (CSSF).
This document does not constitute a solicitation or invitation to subscribe or make an offer to purchase any securities, nor does it form the basis of any contract or obligation of any kind. The sole binding basis for the acquisition of Swisscanto Funds are the respective published legal documents (management regulations, sales prospectuses and key information documents (PRIIP KID), as well as financial reports), which can be obtained free of charge at https://products.swisscanto.com/. Information about the sustainability-relevant aspects in accordance with the Regulation (EU) 2019/2088 as well as Swisscanto's strategy for the promotion of sustainability and the pursuit of sustainability goals in the fund investment process are available on the same website. The sub-fund referred to in the document is subject to Article 9 of Regulation (EU) 2019/2088.
The distribution of the fund may be suspended at any time. Investors will be informed about the deregistration in due time. The investment involves risks, in particular those of fluctuations in value and earnings. Investments in foreign currencies are subject to exchange rate fluctuations. Past performance is neither an indicator nor a guarantee of future success. The risks are described in the sales prospectus and in the PRIIP KID. The information contained in this document has been compiled with the greatest care. Despite professional procedures, the correctness, completeness and topicality of the information cannot be guaranteed. Any liability for investments based on this document will be rejected. The document does not release the recipient from his or her own judgment. In particular, the recipient is recommended to check the information for compatibility with his or her personal circumstances as well as for legal, tax and other consequences, if necessary, with the help of an advisor. The prospectus and PRIIP KID should be read before making any final investment decision.
An overview of investors' rights is available at https://www.swisscanto.com/int/en/legal/summary-of-investor-rights.html.
The products and services described in this document are not available to U.S. persons under the relevant regulations (in particular Regulation S under the U.S. Securities Act of 1933). Data as at (where not stated otherwise): 11.2024
© Zürcher Kantonalbank. All rights reserved.
Informations juridiques concernant le graphique: “BLOOMBERG®” and the Bloomberg indices listed herein (the “Indices”) are service marks of Bloomberg Finance L.P. and its affiliates, including Bloomberg Index Services Limited (“BISL”), the administrator of the Indices (collectively, “Bloomberg”) and have been licensed for use for certain purposes by the distributor hereof (the “Licensee”). Bloomberg is not affiliated with Licensee, and Bloomberg does not approve, endorse, review, or recommend the financial products named herein (the “Products”). Bloomberg does not guarantee the timeliness, accuracy, or completeness of any data or information relating to the Products.
Mise à jour du 01.06.24
