Cosa sta guidando attualmente il mercato degli investimenti ipotecari

La normalizzazione dei tassi di interesse sostiene i prezzi degli immobili

Dopo il forte aumento all'inizio del 2022, i tassi di interesse ipotecari sono tornati a scendere dalla seconda metà del 2023. Questo ha alleggerito la pressione sui prezzi degli immobili. Il cuscinetto di sicurezza per gli sviluppi negativi inattesi è quindi tornato ad essere un po' più ampio. Tuttavia, rimaniamo molto selettivi quando si tratta di rapporti prestito/valore più elevati, in particolare nel segmento dei rendimenti.

Diversificazione delle scadenze

I termini dei mutui stipulati sono di nuovo meglio distribuiti. Mentre le scadenze brevi erano particolarmente richieste nel 2023, le scadenze più lunghe vengono ora nuovamente sottoscritte in misura maggiore. Questo facilita l'attività di investimento.

I tassi swap deflazionati recuperano terreno

La scorsa estate, i rendimenti swap in CHF erano superiori di circa 20 punti base (bps) rispetto alla media a lungo termine (rispetto alla Confederazione Svizzera, alle obbligazioni ipotecarie e alle obbligazioni societarie). I tassi ipotecari sono offerti sulla base dei tassi swap e quindi erano molto interessanti rispetto alle obbligazioni. Come previsto, ora la situazione si è normalizzata (solo i Confederati sono ancora piuttosto costosi). Gli investimenti ipotecari hanno sovraperformato il mercato obbligazionario durante questo periodo (aggiustato per la durata di circa l'1% con una durata di cinque anni). Questo vantaggio scomparirà in futuro. Ciò che rimarrà sono gli attuali spread di credito più elevati del mercato ipotecario.

Spread di credito ristretti sul mercato obbligazionario

Quasi tutti gli spread di credito sul mercato obbligazionario svizzero sono estremamente ridotti. Le obbligazioni emesse dagli ospedali sono un'eccezione. Il mercato complessivo (misurato dallo Swiss Bond Index) rende solo 10-15 punti base al di sopra della curva swap. Gli spread di credito sono molto stretti anche per le obbligazioni in valuta estera. Sul mercato dei mutui, invece, gli spread si stanno allargando. Con un'abile selezione e un mix di investimenti ipotecari, è possibile realizzare un premio di 30-50 punti base al netto dei costi rispetto allo Swiss Bond Index. Questo è possibile anche senza un ulteriore allargamento degli spread di credito. I mutui supereranno le obbligazioni nel lungo termine - con una volatilità inferiore, perché la durata è in media un po' più breve.

Situazione competitiva

L'integrazione del Credit Suisse in UBS porterà probabilmente a un'ulteriore riduzione della quota di mercato combinata. Per la prima volta, anche le banche nazionali raggiungeranno i limiti della loro capacità di assorbimento. Per la maggior parte, le banche nazionali saranno in grado di generare il capitale aggiuntivo necessario solo dagli utili non distribuiti. Questo probabilmente avrà un effetto di sostegno sui margini del settore ipotecario in futuro. Inoltre, la maggior parte degli assicuratori ha aumentato la propria quota di mutui durante la passata fase di bassi tassi d'interesse e ora è 'completamente' investita in questa classe di attività. Anche questo tenderà a ridurre la concorrenza sui margini. Ora stiamo vedendo i primi segnali che lo scenario descritto sta diventando realtà. Negli ultimi mesi siamo già stati in grado di aumentare leggermente i nostri margini nelle nuove attività.

Situazione di mercato per i broker ipotecari

C'è stato un certo grado di consolidamento del mercato (alcuni broker si sono ritirati dal mercato (ad esempio Valuu) o hanno ristrutturato il loro modello di business (ad esempio Money Park)). Per gli investitori, ciò significa che la diversificazione dell'accesso al mercato dei mutui sta diventando sempre più importante. Negli ultimi sei mesi, abbiamo concluso un numero di transazioni superiore alla media sulla piattaforma UBS Key4 SORE (immobili residenziali occupati dai proprietari) rispetto agli anni precedenti. Questo è anche un effetto collaterale dell'attuale integrazione di Credit Suisse.

L'impronta di CO₂ diventa lo standard

Abbiamo riportato per la prima volta l'impronta CO₂ del portafoglio ipotecario del nostro gruppo di investimento Swisscanto nel 2023. Fortunatamente, è ben al di sotto della media del patrimonio edilizio svizzero. Le prime banche (come UBS, Raiffeisen e Zürcher Kantonalbank) ora riportano anche l'impronta di CO₂ dei loro mutui svizzeri nei loro rapporti di sostenibilità. Altre seguiranno. Ciò significa che la divulgazione delle emissioni diventerà uno standard di mercato anche per i mutui. Questo sta avvenendo in ritardo rispetto ad altre classi di attività, poiché in precedenza mancavano dati e modelli. Tuttavia, va notato che esistono ancora due diversi metodi di calcolo. Il primo si basa sulle ristrutturazioni note (documentate dal creditore). Il secondo si basa sulle ristrutturazioni previste in base alla durata media dei componenti dell'edificio (ad esempio, l'ipotesi che le finestre vengano sostituite ogni 35 anni). Entrambi i metodi utilizzano l'anno di costruzione. Il secondo metodo determina un'impronta di CO₂ pari a circa la metà.

ESG in movimento

Attualmente esistono sul mercato concetti ESG più ampi, applicabili agli istituti di credito ipotecario. Questi includono, ad esempio, quelli di Wüest&Partner o Real Estate Meta Rating and Monitoring on Sustainability (REMMS). Questi sono stati sviluppati solo dopo i modelli corrispondenti per gli investitori immobiliari (e devono accontentarsi di meno informazioni sulla proprietà, dato che il finanziatore ha meno informazioni sulla proprietà rispetto al proprietario). Di conseguenza, l'ampia considerazione dell'ESG nel processo di investimento è diventata tecnicamente possibile, come per altre classi di attività.

Stiamo lavorando su questo argomento per i nostri investitori - maggiori informazioni in uno dei prossimi blog.